Nieruchomości pod budowę CPK
Wychowałam się w Grodzisku Mazowieckim. Od kilku lat obserwuję jak duży niepokój budzi wśród lokalnych społeczności kwestia budowy Centralnego Portu Lotniczego oraz infrastruktury towarzyszącej. Jak można wnioskować, problem ten dotyczy w szczególności mieszkańców, właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych z obszaru Baranowa, Teresina i Wiskitek. Zmierzą się z nim jednak także osoby z innych miejscowości, na terenie których powstanie infrastruktura towarzysząca inwestycji, m.in. program kolejowy.
W ostatnich miesiącach temat ten jest coraz częstszym przedmiotem dyskusji z uwagi na pojawiające się zapowiedzi rozpoczęcia w 2020 roku wykupu gruntów pod nowy port. Celem przystąpienia do dobrowolnego wykupu gruntów konieczne jest wprowadzenie nowelizacji tzw. specustawy o CPK. Na chwilę obecną nie została ona uchwalona, a zatem w niniejszym wpisie przybliżona zostanie kwestia odszkodowania za wywłaszczenie.
Informacje przedstawione w niniejszym wpisie oparto przede wszystkim na najważniejszym akcie prawnym dotyczącym CPK, czyli tzw. specustawie o CPK.
Na chwilę obecną nie jest znana dokładna lokalizacja nowego portu lotniczego. Kwestia powyższa zostanie uregulowana w decyzji wojewody o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK. Złożenie wniosku o wydanie decyzji powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem konsultacji społecznych oraz uzyskaniem opinii szeregu podmiotów, w tym zarządu województwa, zarządu powiatu oraz wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
Co istotne, zgodnie ze specustawą o CPK, lokalizacji inwestycji można dokonać wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wszczęte zostaną postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości.
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo do:
- otrzymania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej,
- ustalenia odszkodowania w trybie negocjacji.
W celu ustalenia odszkodowania wszczynane jest postępowanie w tym przedmiocie.
W terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo wezwać Spółkę Celową do
- przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych, przy czym oferta obejmować musi co najmniej dwie propozycje nieruchomości zamiennych,
- rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania na podstawie ekspertyzy rynku nieruchomości.
Jeśli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia omawianego postępowania nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji wojewody.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa – a jeśli nie można jej określić – wartość odtworzeniowa nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalona będzie w oparciu o stan wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu przez wojewodę. Wartość tę ustali rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym.
Wydanie nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK uprawnia do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.
Jeśli zaś na nieruchomości zabudowana jest budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym został wyodrębniony przynajmniej jeden lokal mieszkalny, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 10.000 PLN w odniesieniu do każdego lokalu mieszkalnego znajdującego się na tej nieruchomości.
Do zmniejszenia odszkodowania może dojść, gdy na wywłaszczanej nieruchomości lub użytkowaniu wieczystym ustanowione są inne prawa rzeczowe lub hipoteka.
Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna. Za zgodą osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania można ustalić inny termin jego wypłaty.
Jeśli wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku w tym zakresie.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część. W sytuacji, gdy wywłaszczono wyłącznie część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty mogą domagać się nabycia pozostałej części nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.
Zgodnie ze specustawą o CPK, właściciel i użytkownik wieczysty ma 120 dni na wydanie nieruchomości od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK. Obowiązek wydania nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.
Z doniesień medialnych wynika, że planowane jest wprowadzenie zmian w obowiązujących przepisach, które umożliwić mają rozpoczęcie dobrowolnego wykupu gruntów. Za Dziennikiem Gazetą Prawną przywołać warto wypowiedź Marcina Horały, Sekretarza stanu, pełnomocnika rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego dla RP, który wskazał, że kwoty zakupu działek zostaną ustalone w drodze negocjacji, a w grę wchodzić mają „godziwe wyceny, przewyższające obecną realną wartość ziemi”.
W razie dalszych pytań lub wątpliwości pozostajemy do Państwa dyspozycji.
Informujemy, że istnieje możliwość umówienia konsultacji w Grodzisku Mazowieckim.
